Mutui a Milano, comprare casa conviene più dell’affitto, analisi sui costi degli affitti a Milano e sulle variazioni tra il periodo pre e post crisi

Un’analisi condotta dall’Osservatorio MutuiOnline.it, primo broker italiano di mutui con obiettivo di mettere in contatto i consumatori con circa quaranta primarie banche italiane ed estere, mostra che nel mercato immobiliare milanese comprare casa è ancora più conveniente dell’affitto. In questo articolo andremo ad evidenziare la situazione attuale, confrontandola con il contesto del 2007, quando la crisi finanziaria mondiale non aveva ancora manifestato tutta la sua forza distruttiva.

 

ACQUISTARE CASA: L’OBIETTIVO DEGLI ITALIANI – Sebbene il mercato immobiliare italiano non riesca a decollare, e nonostante l’attuale clima di incertezza economica, l’acquisto dell’abitazione rimane tra i principali obiettivi degli italiani.

• E’ proprio il clima di incertezza economica che porta la popolazione a gettarsi nel bene rifugio per eccellenza, il mattone, visto ancora come l’unico investimento sicuro per salvaguardare i propri risparmi.
• Un’altra causa che rafforza questa tesi è la diminuzione dei prezzi delle case, dato che tocca un –1,3% nelle grandi città ed un più significativo -2,6% nei comuni più piccoli.
• Il calo dei valori commerciali degli immobili abitativi mette in luce la possibilità di investire in trilocali, tipologia più richiesta, non solo per trarre guadagno nel lungo periodo, ma anche per risparmiare soldi mese dopo mese rispetto all’alternativa: l’affitto.

MUTUO vs. AFFITTO: TRE ESEMPI A CONFRONTO – L’Osservatorio di MutuiOnline.it, in data 27 settembre 2011, ha confrontato gli affitti ed i prezzi medi delle abitazioni di alcune zone di Milano. L’obiettivo era quello di identificare in quali situazioni risultasse più conveniente l’affitto ed in quali l’acquisto dell’abitazione.

• Quartiere Isola-Farini: con un prezzo per l’usato di 3.500 euro al metroquadro, un bilocale arriva a costare circa 175.000 euro. Gli affitti si aggirano sugli 800/850 euro al mese, pertanto, richiedendo un mutuo venticinquennale ad un tasso variabile del 2,56% per un importo di 140.000 euro, si incorrerebbe in una rata di 631 euro. Quasi 200 euro di risparmio rispetto all’affitto.
• Stesso discorso per Ripa di Porta Ticinese: se si dovesse stipulare un mutuo a tasso fisso del 4,22% si avrebbe una rata superiore di 50/100 euro rispetto all’affitto mensile, che verrebbe però ricompensata da un tasso costante per tutta la durata dell’ammortamento, a fronte di un variabile che presumibilmente tornerà a crescere nei prossimi mesi.
• Nel quartiere Città Studi, se il mutuatario stipulasse un mutuo con tasso variabile al 2,47%, sosterrebbe una spesa mensile per le rate pari a 873 euro; questo consentirebbe di coprire in 30 anni l’80% dell’intero valore dell’immobile (supponiamo un trilocale di 277.500 euro) con un risparmio di oltre 100 euro mensili rispetto all’ammontare dell’affitto, che si aggira sui 1.100 euro.
• Le conclusioni sono che l’acquisto di un bilocale in quel di Milano appare più conveniente rispetto all’affitto, mentre per i trilocali bisogna prestare un’attenzione maggiore, anche se con le offerte di mutuo a tasso fisso il valore della rata diminuisce anno dopo anno per effetto dell’inflazione, mentre l’affitto tende ad aumentare proprio perché legato all’andamento dei prezzi.

 

GLI UNDER 35 ED IL SOGNO DELLA CASA – Le giovani coppie sono quelle che maggiormente desiderano acquistare casa per completare un processo che li porterà a lasciare l’abitazione dei propri genitori e a sposarsi. Ma proprio questa categoria rappresenta quella più colpita dalla crisi mondiale economica. Il motivo? Dipende essenzialmente dai parametri di concessione dei mutui:

• I numerosi contratti a tempo determinato e la mancanza di anzianità lavorativa non fanno altro che rendere più ostica la sottoscrizione di mutui. In questi casi, spesso, le banche chiedono l’aggiunta di un cointestatario o di un garante con attività e redditi più certi, specie per i finanziamenti di lunga durata.

• Anche il reddito del richiedente entra ovviamente nelle valutazioni della banca: generalmente la rata iniziale del mutuo non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile del totale dei richiedenti, al fine di non pesare eccessivamente sul bilancio familiare.
• Ovviamente però ad una rata accessibile e bassa, corrisponde un altrettanto esiguo importo del mutuo che complica il desiderio di acquistare casa per gli under 35, specie se da pochi anni sui mercati del lavoro.
• Dall’analisi condotta, che rappresenta il 4% dei mutui intermediati sul totale nazionale, si evince che nei primi tre trimestri del 2011, il totale dei mutui richiesti dagli under 35 è stato pari al 38% dei finanziamenti totali.
• L’altra classe di età che presenta la percentuale più elevata di mutui erogati è quella che fa riferimento ai 36/45 anni: il 43%  sul totale erogato. Tale dato potrebbe apparire ai più una sorpresa, ma è il riflesso di una società che ha allungato l’età nella quale lasciare i genitori. Il motivo? Una maggiore difficoltà nell’intraprendere una propria vita economica stabile a causa della difficoltà di entrare nei mercati del lavoro con contratti permanenti e con le adeguate soddisfazioni monetarie.
• Infine, la categoria che fa riferimento ad età superiori ai 46 anni registra una percentuale di mutui erogati pari al 19%. La causa principale potrebbe essere la necessità di far fronte ad un divorzio dal momento che, dati Istat 2008, l’età media di tale fenomeno si attesta sui 45 anni.

 

2007 – 2011: IL NUMERO DI MUTUI EROGATI – Nel 2007 solo parte degli addetti ai lavori era consapevole di ciò che si sarebbe manifestato nel settembre del 2008 con il fallimento di Lehman Brothers. La situazione economica dell’ultimo triennio ha avuto, inevitabilmente, ripercussioni sull’andamento dei mutui erogati.

• Basandoci sui dati fornitici da MutuiOnline.it, possiamo riscontrare che nel 2007 il broker ha intermediato 7.759 mutui, dato superato nel 2010 con ben 12.088 mutui erogati.
• Se confrontiamo questo dato con quello dell’importo medio erogato, si evince che nel 2007 tale valore era di 127.349 euro, dato inferiore rispetto ai 132.334 euro registrati nel 2010.
• La causa? La situazione economica, specialmente delle giovani coppie, ha subìto un peggioramento a seguito della crisi che ha comportato un aumento del valore medio del mutuo richiesto.

 

2007 – 2011: IL LOAN-TO-VALUE – Con il parametro del Loan-To-Value (LTV) si vuole misurare la percentuale finanziata rispetto al valore commerciale dell’immobile oggetto di contratto.

• Generalmente questo rapporto non supera l’80% anche se alcune banche, sempre meno numerose, offrono la possibilità di estendere tale proporzione nel caso di particolari garanzie creditizie apposte sul contratto.

• La classe di Loan-To-Value che presenta una maggiore frequenza fa riferimento ad una percentuale finanziata del valore commerciale dell’abitazione pari al 71-80%: un quarto dei mutui sottoscritti presenta questo LTV.
• E’ anche tale parametro ad evidenziare l’onda lunga della crisi finanziaria: se nel 2007 i mutui erogati con un LTV superiore all’80% erano pari al 9,7% del totale, tra il 2010 ed il primo trimestre dell’anno in corso questa percentuale è scesa fino a toccare il 6,4%.
• Il motivo? Gli istituti di credito, colpiti in prima persona dalla recessione mondiale e scossi per lo tsunami generato dai mutui subprime, hanno irrigidito i parametri per la concessione dei mutui. Se si unisce questo fattore al già menzionato peggioramento della situazione economica, si scopre il perché le banche diffidano dal concedere mutui per la totalità del valore commerciale dell’immobile oggetto di contratto.

 

FISSO O VARIABILE, GLI ITALIANI PREFERISCONO IL… – Fisso. E’ questa la tipologia di mutuo preferita dagli italiani, popolo da sempre risparmiatore ed avverso al rischio, anche se tra il terzo trimestre del 2009 ed il quarto del 2010, il mutuo a tasso variabile ha assunto un’importanza sempre più rilevante fino a giungere, nei primi nove mesi dell’anno scorso, la scelta maggiormente adottata dagli italiani. Vediamo assieme i motivi:

• Quando nel 2007 la crisi finanziaria non aveva ancora sprigionato la propria forza distruttiva, l’Euribor a tre mesi, ossia il tasso al quale vengono agganciati i mutui a tasso variabile, doveva ancora raggiungere il proprio culmine, toccato nel terzo trimestre dell’anno seguente (5,277%). In questo periodo era evidente la convenienza nel contrarre un mutuo a tasso fisso, che consentisse al mutuatario di mettersi al riparo dalle fluttuazioni tipiche del mercato.
• Nel periodo seguente, in particolar modo tra il terzo trimestre del 2009 ed il quarto del 2010, l’Euribor è crollato fino a toccare lo 0,634% nei mesi luglio-settembre dell’anno precedente. Proprio in tale intervallo di tempo la preferenza tra tasso fisso e variabile si è invertita, facendo prediligere quest’ultima alternativa con il 46% rispetto al 21,4% del fisso.
• Molto interessante notare come in questo periodo, in virtù della speranza che i tassi potessero tornare a salire, sia tornata in auge la modalità del variabile con “rate cap”: si tratta di un particolare mutuo indicizzato che presenta un tasso massimo che non può essere superato, in modo che sia nota da subito la massima rata che il mutuatario potrà dover affrontare. A cavallo tra il 2009 ed il 2010, questa offerta ha assunto molta diffusione: 39,7 e 38,2%.
• Nel primo trimestre dell’anno in corso è stato nuovamente il fisso a salire sul gradino più alto del podio dei mutui più richiesti con il 60,2% delle erogazioni. Il motivo? Le previsioni di crescita dei tassi ed un IRS al di sotto del 4% hanno reso ancora più appetibile tale offerta.
• In ultima analisi è interessante notare il crollo totale patito dall’Euribor tra il terzo trimestre del 2008, periodo nel quale si dovette affrontare il fallimento di Lehmann Brothers ed i diversi salvataggi di altri istituti di credito, e l’ultimo trittico mensile dello stesso anno: si è passati da un 5,277% per il “tre mesi” ad un 2,928%.

 

LA SCELTA MIGLIORE E GLI ULTIMI CONSIGLI – In conclusione, i risultati dell’analisi condotta da CronacaMilano grazie ai dati dell’Osservatorio MutuiOnline.it mostrano come nel capoluogo lombardo, nella scelta di un bilocale ed in alcuni casi anche per i trilocali, convenga optare per l’acquisto della casa richiedendo un mutuo a tasso fisso. Ultimi consigli:

• È bene mostrare sempre attenzione agli “spread”, in costante crescita: chi ha negoziato il contratto in primavera, potrebbe trovarsi oggi a concluderlo con delle sorprese al rialzo.

• Inoltre, si consiglia sempre di informarsi sulla politica dell’istituto di credito al quale ci si rivolge: in alcuni casi infatti, tali contratti durano per diversi mesi e consentono di mettere al riparo le condizioni vigenti all’atto della negoziazione anche in sede di conclusione del contratto.

 

Matteo Torti