Mercato degli affitti Milano primo semestre 2012, analisi dettagliata zona per zona

Fabiana Megliola - Resp. Ufficio Studi TecnocasaNel corso del primo semestre del 2012 i canoni di locazione di bilocali e trilocali non hanno subito variazioni particolari a Milano, con ribassi, rispettivamente, dell’1,8% e del 2%. Nel dettaglio, l’analisi socio demografica del mercato delle locazioni di Milano registra:

-predominanza di inquilini nella fascia più giovane di età (tra 18 e 34 anni la percentuale è del 57,9%).

-una percentuale del 69,5% di single

-la motivazione principale di chi cerca casa in affitto è legata al lavoro(54%), seguita dalla motivazione studio (30%).

-la tipologia di immobile più affittato è il bilocale (47,9%), seguito dal monolocale (32%).

 

MILANO CENTRONell’area che si estende tra corso Vercelli e piazzale Cadorna i canoni di locazione si sono mantenuti stabili nella prima parte del 2012, anche se da Agosto-Settembre si assiste ad un generale calo.

– Si osserva una maggiore attenzione sia da parte dei proprietari, che concedono i propri appartamenti solo a fronte di solide garanzie, sia da parte dei potenziali inquilini, che si concentrano sulla qualità dell’immobile, sulla presenza dell’arredamento (essenziale quello della cucina) e sull’importo delle spese condominiali. A prendere casa in affitto ci sono molti studenti, ma non mancano i professionisti, anche se il loro budget è diminuito (in maggioranza sono italiani e ma ci sono anche alcune richieste di giapponesi e cinesi). Oltre alla presenza dell’Università Cattolica, questa zona attira perché è vicino alle linee metropolitane (MM1, MM2) e ad una delle vie principali dello shopping milanese (corso Vercelli).Un bilocale si affitta ad un canone mensile di 750-850 €, per un trilocale si devono considerare 950-1200 € a seconda dell’abitabilità della cucina, del numero di servizi e dell’ubicazione interna o esterna alla circonvallazione; tagli più grandi, invece, si concedono a 2000-2500 € al mese. L’applicazione della cedolare secca è pratica diffusa tra i proprietari della zona.

 

MILANO SUD-OVESTNell’area di via Tolstoi, nonostante la domanda di immobili in affitto stia segnalando un andamento al rialzo, (infatti tutti coloro che non possono acquistare si rivolgono alle locazioni) i canoni sono rimasti stabili.

– Alcune volte i potenziali inquilini richiedono piccoli prestiti alle banche, in modo da fornire maggiori garanzie ai proprietari. Una parte degli affittuari è costituita da società, che ricercano monolocali con cucina abitabile (molto raramente bilocali) per i propri dipendenti; allo stesso modo, si registra la presenza di studenti universitari, che ricercano soluzioni per le quali non debbano spendere più di 400 € al mese pro capite, indipendentemente dal taglio dell’appartamento o dal numero di coinquilini. La maggioranza dei conduttori è rappresentata da famiglie e giovani coppie: la preferenza di quest’ultima tipologia ricade su bilocali ben arredati, con rifiniture di qualità e già dotate di servizi quali cablaggio e aria condizionata. Da segnalare che queste esigenze sono state ben recepite dai proprietari, i quali spesso le offrono già in dotazione con l’appartamento. Il canone mensile di locazione di un bilocale si attesta a 700 €, quello di un trilocale non supera 800 €.

– Nella zona di Solari – Porta Genova si registra una buona domanda di immobili in affitto da parte di studenti universitari. Si cercano soprattutto bilocali con la cucina abitabile, specialmente nei primi anni di studio, successivamente si cercano anche monolocali. Gli studenti valutano soprattutto il grado di ristrutturazione e la presenza di un arredamento di buona qualità.

 

MILANO NORD-ESTNella zona di piazzale Loreto – viale Padova i canoni di locazione hanno segnalato stabilità. Si sono registrate molte richieste, anche se l’offerta non è sempre adeguata, in quanto alcuni proprietari hanno manifestato perplessità a concedere in locazione gli appartamenti a coloro che non riescono a fornire sufficienti garanzie. La maggior parte degli inquilini è di origine straniera (filippini e sudamericani in particolare), tipicamente famiglie che ricercano appartamenti di ampia metratura, ma si registra anche la presenza di qualche lavoratore trasfertista, che sceglie questa zona per la comodità dei mezzi pubblici. La maggior parte dei contratti sono quelli a canone libero per  i quali si prevede un canone mensile di 600-650 € per un bilocale, 750-800 € per un trilocale e da 300-350 a 550 € al mese per un monolocale, a seconda della zona in cui è ubicato.

– Nella zona di Città Studi – Argonne si registra una discreta domanda di appartamenti in affitto da parte di studenti fuori sede, i quali cercano prevalentemente bilocali possibilmente con cucina abitabile in modo da trasformare il soggiorno in un’altra camera da letto. Gli studenti apprezzano la presenza di servizi in zona e sono diventati sempre più esigenti: importante che ci sia la connessione internet e soprattutto che l’immobile sia arredato con mobili di qualità. In generale sul mercato degli affitti gli inquilini sono sempre più orientati verso soluzioni di qualità e quando quest’ultima non è presente si chiede il ribasso dei canoni, che ha interessato esclusivamente i trilocali (che hanno segnalato -9,1%).

– Andamento negativo nella zona di viale Piave, dove i bilocali hanno ceduto il 6,2% rispetto al secondo semestre del 2011, mentre i trilocali non hanno mostrato variazioni. Nonostante gli affitti siano alimentati da tutti coloro che non riescono a comprare (soprattutto famiglie), questo mercato ha fatto registrare un andamento a rilento. Tra i conduttori si segnalano anche stranieri e studenti, i quali ricercano soprattutto monolocali per una spesa che non deve superare 500 € al mese. Il canone mensile di un bilocale si attesta mediamente a 750 €, ma è possibile prendere in affitto tali soluzioni anche a 700 €; per un trilocale, invece, si spendono circa 1000 € al mese.

 

MILANO SUD-ESTNella prima parte del 2012 l’importo del canone di locazione non ha subito variazioni nell’area tra Porta Romana e piazza Bruno Buozzi. Il periodo di maggiore attività ricade nei mesi di Settembre e Ottobre, in concomitanza con l’inizio dei corsi universitari della vicina Università Commerciale “Luigi Bocconi”, i cui studenti rappresentano la maggioranza degli inquilini di questa zona. Si osserva un calo delle loro richieste, principalmente per la creazione di residenze universitarie. Gli studenti provengono soprattutto dal Mezzogiorno, ma anche da Veneto e zone limitrofe a Milano. Si ricercano soprattutto bilocali, ma negli ultimi periodi è aumentata la domanda per appartamenti più grandi da condividere con altri studenti.  La richiesta si focalizza su appartamenti già arredati e ubicati in aree vicino all’Università o alla metropolitana.

– Si stipulano soprattutto contratti a canone libero che prevedono mediamente un canone mensile di 700 € al mese per un bilocale e 800-850 € per un trilocale; nei periodi di maggiore affluenza, il canone può aumentare di 100 €.

– Nell’area che si sviluppa intorno a via Tito Livio si è assistito ad un generale calo dei canoni di locazione, compreso tra il -5,9% dei trilocali e il -8,3% dei bilocali. L’aumento dell’offerta abitativa ha contribuito a rendere i potenziali inquilini più esigenti nella ricerca dell’immobile, a fronte di una richiesta di maggiori garanzie da parte dei proprietari, alcuni dei quali hanno compreso l’attuale situazione congiunturale e, hanno pertanto, diminuito le proprie richieste. Sporadica la presenza di lavoratori trasfertisti e famiglie, che apprezzano le soluzioni posizionate ai piani alti (in uno stabile necessariamente con ascensore) e l’ubicazione in una zona tranquilla. Il mercato delle locazioni è trainato dagli studenti universitari (generalmente provenienti da Nord e Sud Italia), grazie alla relativa vicinanza con  Città Studi e l’Università Bocconi. Per costoro sono cambiate le preferenze: infatti, se nei semestri scorsi molti richiedevano monolocali (tipologia che ora ha risentito fortemente del calo), negli ultimi si assiste ad un aumento della domanda di trilocali e quadrilocali, dotati di cucina abitabile e soggiorno da destinare a camera supplementare, in modo da condividere le spese con altri compagni di corso. Sono stipulati esclusivamente contratti a canone libero. Tutta la zona è generalmente richiesta, ad eccezione della parte che si sviluppa più in periferia. Il canone mensile di un monolocale (spese condominiali incluse) ammonta a 500 €, che sale a 800 € per un bilocale, a 1000-1100 € per un trilocale, fino ad arrivare a 1200-1250 per un quadrilocale.

 

MILANO SUDDurante il primo semestre del 2012 non ci sono state variazioni nei canoni di locazione nelle aree Tibaldi-Cermenate e Tibaldi-San Gottardo, così come i tempi medi di trattativa (si attestano a circa 1 mese).

– Grazie alla presenza delle vicine NABA, IULM e Università Bocconi, questo mercato è alimentato quasi esclusivamente da studenti, quasi tutti provenienti dal Sud Italia, ma non mancano comunque gli stranieri (attratti dalla Nuova Accademia delle Belle Arti). Si ricercano soprattutto bilocali in zone prossime alle Università, ma si sono avute richieste anche per trilocali da condividere con altri colleghi.

– La zona più ricercata è quella che si sviluppa lungo corso San Gottardo, ma poi ci si orienta su altre strade, dove gli immobili presentano valori mediamente più contenuti. Le soluzioni sono già arredate: per un appartamento di 50 mq si devono mettere in conto 700-800 € al mese, mentre per la camera in più si richiedono 1000-1200 € al mese. I trilocali, invece, sono concessi tra 1300 e 1500 € al mese. Il contratto di locazione maggiormente stipulato è stato quello a canone libero 4+4, con un discreto utilizzo della cedolare secca da parte dei proprietari.

– Nel primo semestre del 2012 si è assistito ad un calo dei canoni di locazione nel quartiere Barona – Santa Rita: -7,7% per i bilocali, -6,7% per i trilocali. Le problematiche lavorative e le difficoltà di accesso al credito hanno ridotto il budget del ceto medio, anche per quanto concerne l’affitto. Nonostante le variazioni in ribasso, non si è avuto maggior dinamismo, ma ci sono comunque studenti e giovani coppie che si affacciano a questo mercato. Comprensivo di spese condominiali, il canone mensile di un monolocale si attesta a 500 €, sale a 700 € per un bilocale per arrivare a 800-850 € per un trilocale.

 

MILANO NORDIn zona Bovisa è aumentata l’offerta di immobili in affitto, innanzitutto perché i proprietari si sono rivelati preoccupati dalle maggiori spese da sostenere se avessero continuato a lasciare l’appartamento vuoto; in secondo luogo, la maggior parte di costoro non ha mostrato particolare necessità di alienare i propri beni, pertanto ha preferito ottenere rendite da locazione. Unitamente al fatto che i locatari sono soprattutto studenti (i quali alimentano la domanda a partire da Agosto-Settembre), si è assistito ad un calo dei canoni di locazione compreso tra il -7,7% dei bilocali e il -11,8% dei trilocali.

– Tutta la zona è a breve distanza dal Politecnico, pertanto gli studenti non hanno mostrato particolari preferenze riguardo l’ubicazione, ma ricercano almeno trilocali da condividere con altri compagni di corso; di contro, è fortemente diminuita la domanda di monolocali ad uso personale. In misura minore sono presenti famiglie, anche straniere (tra cui egiziani, filippini e sudamericani) che ricercano appartamenti dello stesso taglio, anche non arredati.

– Grazie alla vicinanza con Università, mezzi pubblici e servizi primari, la domanda abitativa si è ripartita praticamente in modo eguale in tutto il quartiere. Il taglio più presente in zona è il bilocale di circa 50 mq, per il quale si devono mettere in conto 700 € al mese se già arredato e 650 € se vuoto. Il trilocale è la tipologia che ha sofferto maggiormente: infatti, si è passati da un canone mensile di 900-1000 € nei semestri scorsi a circa 800 € degli ultimi mesi.

– Nel primo semestre del 2012 si sono registrate variazioni al ribasso nei quartieri Greco e Maggiolina. La tipologia delle suddette zone è abbastanza diversa, in quanto Maggiolina è un’area dal target più elevato, in cui si eroga un minor numero di affitti: infatti, la maggior parte delle abitazioni era di proprietà di banche e assicurazioni, che negli ultimi hanno venduto ai precedenti inquilini, determinando così un forte calo del numero di locazioni. Tra i conduttori si annoverano famiglie e società che prendono un appartamento per i propri dipendenti: il canone mensile medio di un bilocale si attesta a 650 €, quello di un trilocale a 900 €. Contigua a Maggiolina si sviluppa una zona in cui il mercato è leggermente più alto, in particolare nelle vie Dario Papa, Tarvisio, del Progresso e Torelli, dove il canone aumenta di 50-100 € al mese.

– Greco, al contrario, è un quartiere più popolare, dove la maggior parte dei conduttori è rappresentata da immigrati, affiancata comunque da giovani coppie che decidono di convivere in attesa di comprare e da famiglie che non riescono ad accedere al mercato del credito. Qui si sono affittati anche tagli grandi, ad un prezzo che non supera 1000 € al mese; per un bilocale si spendono 500-550 € (ma il canone sale a 600 € se dotato di cucina abitabile), mentre per un trilocale si devono mettere in conto tra 700 e 800 € al mese.

– Sul mercato della zona di corso Buenos Aires – Porta Venezia si sono registrate variazioni al ribasso dei canoni di locazione, comprese tra -11% dei bilocali e -15% dei trilocali. Infatti, la generale difficoltà congiunturale ha spinto i proprietari ad abbassare le proprie richieste pur di non perdere gli inquilini e/o lasciare il proprio appartamento vuoto.

– Al mercato di questa zona si rivolge una clientela soprattutto giovane e prettamente single: si tratta normalmente di studenti universitari che ricercano appartamenti di ampie dimensioni da condividere con altri compagni di corso, ma non mancano lavoratori trasfertisti e ragazzi alla prima esperienza fuori casa.

– Questa zona piace perché è molto servita dai mezzi pubblici (Passante Ferroviario e metropolitana), vicino al centro ed è uno dei nuclei principali dello shopping milanese. Si sottoscrivono esclusivamente contratti a canone libero, che prevedono un canone mensile di 600-650 € per un monolocale, 750-800 € per un bilocale e circa 1000 € per un trilocale.

 

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Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

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